주택과세금③ 상가주택 겸용주택 양도시 주택비과세 판단 가능한 주택부분은 ?

1층을 상가로 임대하고 2층 3층은 주택으로 임대 그리고 4층은 주인세대로 실제 거주!! 이것은 모든이들의 로망이 아닐까요? 큰 돈을 깔고 앉아서 사는 것보다는 월세가 나오는 상가주택 겸용주택의 소유주가 되는 것이 얼마나 좋습니까? 

문득 궁금한 것은 해당 겸용주택을 매도하는 겨우에 1세대 1주택을 비과세가 적용가능 하다면 매도 후에 세금을 하나도 부담하지 않아도 되는것 아닐까요?  

2022년 이전에는 비교적 판단이 용이하였습니다. 전체 사용 면적에서 주택이 차지하는 비중이 1이라도 높다면 전체를 주택으로 보아 비과세도 가능하던 시절이 있었습니다. 그래서 공부상 주택과 상가면적이 동일한경우 숨겨진 실사용 1인치라도 찾아서 비과세를 적용받는다면 세무사 수수료도 상당히 좋았었습니다.

이러던 것이 2022년을 기준으로 판세가 달라졌습니다. 세법개정이 되며 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 판단하는 요건이 추가가 되었습니다. 고가주택 이하라면 기존의 판단방법을 적용 하면 되며 고가주택에 해당한다면 면적크기 판단하지말고 주택부분은 주택으로 상가는 상가로 신고하도록 개정이 되었습니다. 

국세청 양도소득세 월간질의 2회에서 참고하였습니다.

그러므로 겸용주택을 양도시에 주택으로 보는 부분이 어떻게 되는지 잘 살펴 보셔야 합니다.

상가주택 겸용주택

아주 좋은 사례가 있습니다. 1층은 상가로 임대하고 있고 나머지 2층부터 4층까지는 원룸으로 임대중입니다. 이런 경우에 판단을 한번 해보겠습니다. 총 4층 중에서 주택이 75%이고 상가가 25%이죠? 만일 총 양도가액이 10억이라면 해당 겸용주택은 전부 비과세가 가능합니다. 하지만 만약 총 양도가액이 20억이라면? 그렇다면 상가는 상가대로 주택은 주택대로 따로 때어내어 양도소득세 계산을 해보셔야 합니다. 왜 따로 때어 내느냐? 장기보유특별공제가 달라지기 때문입니다.