주택과 세금 ② 다가구주택 정의와 1세대1주택 비과세 판단시 주의점.

주택은 건축법에 따라서 일반 단독주택 다중주택 다가구주택 다세대주택 연립주택 그리고 아파트 등 그 종류가 다릅니다. 세법에서는 해당 주택의 구분이 중요합니다. 왜냐하면 주택수를 산정함에 있어 중요한 기준이 되기 때무입니다.

일반적으로 양도소득세를 계산하거나 증여를 하는경우 또는 보유시에는 주택의 보유 수가 중요합니다. 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 판단시에는 주택을 보유 수에 따라서 과세 비과세가 갈립니다. 세율을 적용시에도 조정대상지역의 주택을 양도시에는 양도소득세가 중과가 될 수 도 있습니다. (물론 윤석열 정부 들어서 중과세가 유예가 되고는 있습니다.) 그래서 이번 포스팅에서는 다가구주택이란 무엇이며 어떠한 경우에 양도소득세가 과세가 되는지, 주의할 것은 무엇이 있는지 살펴 보도록 하겠습니다.

 

다가구 주택의 대표적인 것은 원룸입니다. 원룸은 보통 3층의로 지어집니다. 이유가 있습니다. 다가구주택으로 승인이 되기 위함이죠. 다가구 주택은 면적 층수 세대수 요건을 충족하셔야 합니다. 보통 주택은 그 호수별로 등기를 하게 되어있습니다. 아파트는 각 호수별로 구분등기가 되죠. 일명 빌라라고 불리는 다세대주택도 각 호수별로 구분해서 등기를 합니다. 하지만 다가구주택의 경우는 건물 전체를 하나로 등기가 가능합니다. 그래서 이 원룸 건물 전체가 비록 호실은 19호실 이하라고 하더라도 원룸건물을 건축주 명의로 등기가 가능하며 이는 해당 건물 전체를 하나의 주택으로 간주한다는 것입니다. 그렇다면 만일 해당 주택을 양도하는 경우 다른 주택이 없다면 해당주택 양도시에는 요건 충족시는 1세대 1주택 비과세로 세금이 0원이 될수도 있다는 것입니다.

이 주택은 어떠게 판단이 될까요? 기본 1층 필로티 구조입니다. 보통 필로티는 층수에서 제외됩니다. 그렇게 보면 주택으로 사용되는 층수가 겉보기에는 3층정도 되어 보이지만 옥상을 증축한듯 합니다. 옥상에도 주택이 있습니다. 옥탑으로서 창고로 사용하고 있다고 우겨볼수도 있겠지만 이상태로 양도시에는 기것은 1주택으로 보는 다가구주택이 아닙니다. 

 

                                    ＜실제 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을 초과한 경우＞

 

「한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하고, 실제 주택으로 사용하는 "층수"가 3개 층을 초과하여, 「건축법 시행령」 [별표 1] 제1호 다목에서 정하는 다가구주택에 해당하지 아니하므로, 하나의 매매단위로 양도하였다고 하더라도 소세령 155 ⑮ 단서(전체를 하나의 주택)가 적용될 여지는 없음[국승](대법원 2020두52269, 2021.2.4).

 

결국 주택으로 보는 층수가 3층이 넘어간다면..이것은 각각의 호실을 하나의 주택으로 보아야 합니다. 그렇다면 비과세가 아니며 호수별로 각각 양도한것으로 보아 양도소득세를 납부해야하는 일이 생깁니다..

 

                                                          ＜옥탑을 창고시설로 볼 객관적 증거가 없는 경우＞

 

옥탑을 창고시설로 볼 객관적 증거가 없고, 이 사건 건물은 그 실질에 있어 「소득세법」상 공동주택에 해당하는 경우로 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없으며, 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어서 「소득세법」상 공동주택에 해당하는 것으로 보는 것이 타당함[국승](대법원 2020두58175, 2021.4.15).

 

판례를 보면 결국 옥탑을 창고라고 우겨보아도 실제 주거시설로 판명이 난다면 이는 양도소득세를 추징당하게 됩니다. 그래서 주택의 옥상을 불법증축하여 옥탑방으로 사용한다면 건물면적의 1/8을 넘어가는 옥탑은 주택으로 보아야 하며 이경우 양도소득세에서 상당한 불이익을 당할 수 있는 것입니다. 

 

잘 판단을 하셔야 하며 결국 양도하기 전에 불법 증축된 옥탑을 제거하고 양도를 하신다면 양도소득세는 양도시점을 기준으로 판단하기 때문에 문제가 되지 않습니다.  비과세라는 것은 국가에서 세금을 국고로 입금하지 않는다는 것이므로 아주 꼼꼼하게 체크를 합니다. 여러분 항상 조심조심 하셔서 판단을 잘 하시기를 바랍니다.