주택과 세금 ① 주택의 취득 보유 명의이전 시점별 세금 정리

대한민국 국민들의 보유자산중 많은 큰 비중을 차지하는 자산은 바로 주택입니다. 무주택자에서 부터 많게는 수천 채까지도 보유하고 있는 것이 주택이며 거주 할 공간 한채만 있으면 될것같지만 실상은 그렇지 않습니다. 1인 1주택이라면 집때문에 받는 스트레스가 덜할것 같지만 자본주의 시대를 살고있는 시점에 할 말은 아닌듯 합니다.

지금부터 얼마의 시간이 걸릴지 모르겠지만 주택을 주제로 세금이야기를 해 보고자 합니다. 잘 따라와 주세요. 저의 생생한 육성과 깔끔한 외모로 무장된 유튜브 강의를 원하신다면 링크를 달아 드릴테니 오셔서 아낌없는 응원 부탁드립니다. 유튜브에 [ 김세무사 TV] 를 검색하시면 금방 찾을 수 있습니다.^^

 

주택의 단계별 세금은 다릅니다.

 

주택을 취득하게 되고 보유를 하며 종국에는 명의를 변경하며 주택을 처분하는 일련의 과정을 거친다면 해당 시점별로 세금신고 납부의 의무가 생기며 신고기한 납부기한을 놓친다면 그에 응당하는 무시무시한 가산세까지 그야말로 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그러므로 가장 좋은 절세 방법은 신고기한 내에 신고를 마치고 납부기한 이내에 납부까지 마치는 것입니다. 생각보다 가산세가 꽤 크므로 주의 하셔야 합니다.

 

취득 시점에는 어떤 세금의무가 생길까요?

 

주택을 취득시는 매매계약서를 작성합니다. 통상 계약시에 계약금을 일부 지급하고 중도금 잔금을 치르며 잔금을 치르는 시점에는 법무사를 통해서 등기접수까지 함께 같은날 진행을 하게 됩니다. 잔금을 치르고 등기를 해야 소유권이 이전 됩니다. 통상 물건을 찾고 계약을 하는 것은 공인중개사를 수임해서 진행을 하시죠. 게약을 체결하게 된다면 관할 지자체에 30일 이내에 실거래신고를 하게 되어 있습니다. 통상 공인중개사가 실거래신고를 해주죠. 수수료를 받으니깐 이정도는 해줘야하고... 그리고 중요한 것중에 하나는 자금조달계획서를 작성 하셔야 한다는 점. 모든 주택이 그 대상은 아니며 내가 취득하는 주택의 소재지가 투기과열지구나 조정대상지역에 소재한다면 금액에 상관없이 모든 주택을 취득시에 자금조달계획서를 작성해야 합니다. 그리고 만일 해당 비규제지역이라도 거래가액이 6억원이상 고액의 주택을 구매시에도 역시 제출을 해야 합니다. 자금조달계획서는 해당 주택을 취득하는 자금이 어디서 나왔는지 조사를 하는 문서이므로 증여세등의 세금 추징을 당하지 않으려면 반드시 전문가의 조력을 받아서 잘 작성하셔야 합니다. 

통상 중도금 지급시에는 해야할 일이 없으며 중도금 없이 바로 막대금 즉 잔금을 치르는 경우도 많습니다. 잔금을 치뤘다면 법무사를 통해서 등기를 하게 됩니다. 잔금을 치루는 경우 지자체에 취득세 신고와 납부를 하시게 되며 취득세를 납부해야 필증을 교부받아 등기소에 소유권이전 등기를 할 수가 있습니다. 그러므로 보통 잔금일에 취득세를 함께 신고 납부하고 소유권이전 등기접수까지 원스탑으로 이루어 집니다. 이렇게 되면 주택 취득이 완료가 됩니다. 취득세도 주택의 수에 따라서 세율이 중과가 되기도 하므로 잘 알아보시고 진행하셔야 취득세 폭탄을 피하실 수 있어요. 많게는 거래가액의 12%(부가되는 세금까지 더하면 13%까지도 됨)까지 취득세가 나오므로 특히 주의를 하셔야 합니다.

 

 

주택을 가지고만 있어도 세금이 나옵니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 말합니다. 보유세의 경우 6월1일 현재 해당 주택을 가지고 있는지를 기준으로 해당일에 보유시에 세금을 부담하게 됩니다. 그러므로 보유세를 내고 싶지 않다면 주택을 취득하는 시기는 6월1일 이후에 , 명의이전의 경우에는 6월1일 이전에 하시는 것이 한해라도 보유세를 절세하는 방법입니다. 그렇게 6월1일에 주택을 보유하고 있다면 재산세는 2번에 나누에 납부를 하게 됩니다. 재산세는 관할 지자체의 세무과에서 고지를 하여 납부서를 보내주므로 따로 신고를 하실 필요는 없으며 납부기한 내에 납부만 하시면 됩니다. 7월 16일부터 31일 까지 그해의 재산세의 1/2를 납부하고 두달 뒤인 9월 16일 부터 30일 까지 1/2를 납부하면 됩니다. 주택의 수나 가액이 높지 않다면 12월의 종합부동산세는 납부하지 않으셔도 됩니다. 종합부동산세는 취지는 이해하나 전세계에서 우리나라만 부과하고 있는 듣보잡 세금입니다. 문제가 많으며 통상 보수정권이 들어서면 낮춰주고 진보정권이 들어서면 높이는 그런 정치놀음에 놀아나는 세금이다..저는 이렇게 생각을 합니다.

 

 

 

명의를 변경한다는 것은 주택의 소유권을 타인에게 이전한다는 것입니다. 소유권을 타인에게 이전하는 방법은 다양합니다만 양도 증여 상속 3가지로 정리할 수 있습니다. 위의 표를 잘 따라가시면 판단이 되실 것입니다. 돈을 주고 받는 유상의 이전이라면 양도이며 돈을 주고받지 않는 무상의 거래의 경우에는 주시는 분이 살아있을때 이전한다면 증여이며 돌아가셔서 받게 된다면 상속입니다. 각 방법에 따라서 신고하는 방법이 상이합니다.

 

 

 

위의 표에 제가 잘 정리해 두었습니다.  우선은 명의가 이전되는 시점이 중요합니다. 왜냐하면 해당 시점을 기준으로 신고기한이 정해지고 납부기한 까지도 정해집니다. 그러므로 해당 이전시점을 정확하게 파악하지 못한다면 세금 신고와 납부놓치게 되는 엄청난 실수를 하게 됩니다. 무신고 시에는 납부해야 할 세금의 20%를 가산세로 추가 납부해야 하는 일이 발생하며 납부가 늦어지면 하루에 2.2/10,000의 이자성격의 가산세가 추가로 붙습니다. 1년으로 환산하면 무려 8.03%...엄청 높지 않습니까? 그르므로 명의이전시의 이전시점을 정확하게 파악 하셔야 합니다. 통상 1일에 이전하든 31일에 이전하든 신고 납부 기한은 동일합니다. 다만, 각 이전의 방법에 따라서 그 기한이 차이가 많이 나며 보통 신고기한과 납부기한은 동일합니다.  오늘은 주택의 각 단계별 발생하는 세금은 어떠한 것들이 있으며 해당 상활별로 어떻게 세금을 납부하셔야 하는지 나무보다는 숲을 한번 보여드렸습니다. 계속 연제되는 주택과 세금을 통해서 김세무사와 함께 세금을 공부해 보시기를 바랍니다. 

 

https://youtu.be/y24fCQELOuQ