부모님 명의 아파트를 자녀에게 매도 후 전세계약을 맺는다면 문제가 없을까요?

영끌족이 양산되는 시대에 살고있습니다. 아파트값이 고공행진을 해오던 시기를 지나 고금리와 각종 정책으로 가격이 떨어지고 있다고는 하지만 사회초년생인 젊은세대로서는 부담이 엄청납니다.

영끌족 양산시대에 집마련을 위한 방법들.

가능한 모든 수단을 동원하여 주택을 마련합니다만 그래도 부족자금이 당연히 발생하죠. 그래서 부모님의 도움을 받아야만 합니다. 증여나 차입을 통해서 자금조달에 조금이나마 숨통을 트기도 하지만 부모님 소유의 주택을 매입하는경우 부모님께 전세를 놓는다면 보증금 만큼의 여유를 가질 수 도 있습니다. 과연 이런거래.. 문제가 없을까요?

씨와 같이 자녀가 아파트를 매입했는데 하필 그 아파트에 살고 있는 부모로부터 매입한 것이라면 어떻게 될까? 더구나 자녀가 매입했지만 부모가 계속 그 집에 거주해야 하므로 매매계약과 동시에 자녀와 부모가 전세계약을 했다면 그 덕에 자녀는 거액의 매매대금에서 전세보증금을 제외한 나머지만 부모에게 지급하면 되기 때문에 자금 부담을 크게 줄이게 된다. 과연 세무서는 부모와 자녀의 이런 거래를 어떻게 볼까?

부모와 자녀가 매매 및 전세 계약을 하는 것 자체로는 문제가 되지는 않지만 거짓이 없는 거래여야 합니다. 세무서는 이러한 부모 자녀의 거래에 대해 유독 더 꼼꼼하게 사실관계 여부를 점검하게 된다. 따라서 상식에서 벗어나는 거래는 증여세 추징으로 이어집니다.

만일 조사 결과 임대인인 자녀가 따로 살지 않고 임차인인 부모와 함께 살고 있는 등 허위사실이 적발된다면 그 임대차 계약은 허위에 불과한 것이기에 그 보증금 액수만큼 자녀가 주택 구입자금을 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있다. 또한 보증금을 제외한 거래대금이 실제로 부모에게 지급되었는지, 자녀의 자금 출처가 분명한지 등 실제 거래 여부를 파악해 미리 자녀에게 우회적으로 증여한 사실 또한 적발될 수 있으니 주의가 필요하다.

 

부모와 자녀의 전세계약에 대해 오해를 받지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 타인과 전세계약을 하는 것처럼 부모 자녀도 똑같이 하면 됩니다. 전세계약서와 함께 보증금은 반드시 실제로 주고 받으셔야 합니다.

임차인인 부모님은 자녀와 함께 해당 주택에 실제 거주를 하여야 합니다. 무엇보다 주의할 사항은 임대인인 자녀와 함께 해당 주택에서 거주하면 전세계약서 자체를 부인당할 수 있습니다. 그렇다고 함께 거주하는 자녀의 주소지를 형식상 다른 곳으로 이전해 둔다면 괜찮은 것일까요? 부모 자녀와의 전세계약은 그만큼 국세청도 주의 깊게 살펴보기 마련이고 실제 거주 사실 여부는 국세청이 활용할 수 있는 다양한 자료를 통해 다각적으로 검증하기 때문에 어설프게 해서는 뒤에 증여세 추징을 당하게 됩니다..

 그리고 매매대금 중 보증금을 제외 한 나머지 대금은 반드시 실제 지급이 되어야 합니다. 계약서만 작성하고 지급이 되지 않는다던가 아니면 지급은 되었지만 부모님께서 다시 자녀에게 돌려 주신다면 문제가 됩니다. 그리고 해당 자금에 대해서 자녀분께서는 확실한 자금출처를 마련하셔야 합니다. 만일 자녀가 어리다거나 뚜렷한 소득이 없는 가운데 해당 매매 대금이 지급이 된다면 향후 반드시 조사대상에 선정이 됩니다.

 향후 전세보증금의 정산도 주의해야 합니다. 시간이 많이 흐른 뒤 자녀가 부모 대신 거주하려면 임차인인 부모에게 전세보증금을 지급해 내보낸 후 들어가야 하는데 국세청의 관리가 소홀할 것이라 생각해 전세보증금을 지급하지 않고 슬쩍 넘어가려다가 나중에 증여세가 추징될 수 있습니다. 부모와 자녀의 전세계약에 대해서는 임대차 관계가 끝나거나 임대보증금의 변동이 있을 경우 국세청이 사후관리를 통해 부모에게 지급해야 할 금액 일부를 면제받은 것은 아닌지 살펴본다는 점을 주의해야 합니다.