비과세 가능한 주택을 소유하고 있다면 절세의 방법이 있습니다.

부모님께서 자녀에게 보유하고 있는 주택을 물려주는 방법은 여러가지가 있습니다.

  ① 증여

  ② 양도

  ③ 부담부증여

  ④ 저가양도

 

증여와 양도를 사이에 두고서 부담부증여와 저가양도는 증여와 양도를 적당히 섞어서 세금이 가장 적게 산출되는 방법을 선택하는 절세의 기술이 필요합니다. 위 4가지 방법 중에서 세금 부담이 적은방법을 택하실 수도 있고 또 양도가 섞이게 된다면 자금마련 부담까지도 함께 고려하여 가장 합니적인 방법을 선택 할 수 도 있습니다.

 

 

  이런 주택을 부모님께서 소유하고 있다고 가장해 보겠습니다. 거래가액은 5억원이며 취득은 2억에 하셨습니다. 취득하고 거주까지 하셨으며 20년정도 되셨습니다. 1주택자에 해당이 되시면 비과세 요건을 충족하셔서 지금당장 매도를 하셔도 세금부담은 0원입니다. 이 주택을 아들에게 이전하고 싶어 하십니다. 각 방법에 따른 세금등의 부담을 표로 정리해 보겠습니다. 

       부담부증여시 담보대출 1억원을 가정 하였으며 저가양도시 양도가액은 1억원으로 산정하였습니다.

 

위 표를 보면 결국 순수증여의 경우에는 증여세가 8천만원이나 발생합니다. 가장 부담이 많은 방법이며 양도의 경우에는세금부담은 가장 덜하지만 자녀가 양도대금 5억을 마련해서 계좌를 통해 실제로 부모님께 이체가 되어야 하는 자금부담이 발생합니다.  요즘 많이 활용하는 부담부증여의 경우에는 자녀에게 이전된 부채의 관리가 중요합니다. 상황에 따라서 부담부증여가 아닌 순수증여로 판단되어 증여세를 추가적으로 납부하는 사례들이 많이 발생하고 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 저가 이번 포스팅을 통해서 추천드리는 좋은 방법중에 하나는 바로 저가양도입니다. 증여를 생각하고 계신다면 순수하게 증여를 생각하시기 보다는 자녀가 가용할 수 있는 자금여력을 살펴보시고 일부라도 양도대가로 받으시라고 권합니다. 이렇게 되면 특수관계가 있으신 분들 사이에 저가양도에 해당되어 양도세 계산시 실제 수령액이 아닌 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 납부하셔야 하고 증여세는 시가와 대가의 차이에 시가의 30%와 3억원 중 적은것을 뺀 금액을 증여세로 납부하셔야 합니다. 물론 양도세는 증여하신 부모님께서 납부하시고 증여세는 저가로 물려받은 자녀가 부담을 해야 합니다. 하지만 여기서 절세의 포인트가 있습니다. 만일 양도소득세를 내셔야 하는 부모님께서 양도소득세 비과세 대상 물건을 가지고 계신다던가..(1세대1주택 비과세 , 감면이 되는 농지 등) 하는 경우에는 충분히 시도해보실만 한 방법입니다. 바꿔말하면 조정대상지역에 다주택을 보유하고 계신 부모님은 절대 하셔서는 안되는 방법이죠.왜냐하면 잘못하다가는 양도소득세 중과로 세금폭탄은 떨어질 수 도 있거든요.

 

결국 세금컨설팅은 여러가지 방법 중에서 어떤 방법을 택하였을때 가장 세금부담이 적은지 시뮬레이션을 돌려보고 본인들에게 가장 알맞은 방법을 찾는것입니다. 지금 이런 고민으로 밤잠설치시는 분들은 저에게 연락을 해주세요

 

저는 유튜브에서 김세무사TV를 운영중인 김세무사 입니다.^^